Schweizer Immobilienbrief Nr. 30


Freizeitparks werden angeschaut und über den Mystery Park im speziellen berichtet.

Der Mystery Park hat etwas Faszinierendes an sich, obwohl er Konkurs ist. Aber wie im Brief zu lesen ist, scheint auch die Mobag massive Probleme zu haben. Anders gelegen ist Johnson Controls, die sich auch von einer mir bisher unbekannten Seite zeit. Sie arbeitet nicht nur in der Automobilbranche. Die Implenia ist vor kurzem im Finanzblog erwähnt worden, im Immobilienbrief steht Zusätzliches. Viel Spass bei der Lektüre.

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Immobrief

Schweizer Immobilienbrief Nr. 29 – neu mit Börsenkursen


Die Immobilienbranche in Europa – ein Querschnitt

«Immobiliengesellschaften sind heutzutage „echte“ Unternehmen und nicht mehr nur reine Finanzierungs- vehikel. Gute Manager sind in der Lage, aus gesunden immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten Gewinn zu erwirtschaften und das Wachstum durch Projekt- entwicklungen, Joint Ventures und sogar durch Fonds- Management zu fördern.»

Auf Seite 8 finden sie neu die Kurse der Immobilienaktien und -fonds – übersichtlich für sie zusammengestellt.

Schauen sie sich auch einmal die Performance ab 1.1.06 an – am besten hat in der Schweiz die Espace Real Estate abgeschnitten – hier sind wir eingestiegen. Nun wagen sie aber noch schnell einen Blick auf Seite 5. Fast 44% bringt der Gewinner – in einem Quartal! Aber aufgepasst, es gibt auch welche mit Verlust.

Der EPRA-Index – European Public Real Estate Index zeigt einen Überblick der verschiedenen Länder an. Diesen Index und einige andere Indizes finden sie ständig rechts in der Blogroll in der Kategorie «Immobilien-Index/Indizes».

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Immobrief

London

… vom Pferdestall bis zum Bahnhof ist hier alles zu sehen – aber vermutlich nicht ganz alles börsenkotiert. Übrigens, den zweiten Pferdestall kennt fast niemand – derjenige von Scotland Yard …

Schweizer Immobilienbrief Nr. 28


Immobilien-Derivative sind stark am kommen. Hoffen wir mal für einige, dass die Kategorienzahl der Immobiliengespräche rein zufällig sei – die 13.

Die Börse hat immer zwei Meinungen: einer kauft und der andere verkauft. Gleich ist es mit den derivativen Produkten. Und plötzlich wird es unübersichtlich. Stellen sie sich vor, sie haben ein Haus, ein Ferienhaus, noch einen 48-igstel an einer Liegenschaft einer Erbengemeinschaft und hier ist der Überblick noch möglich. Haben sie zudem noch Aktien? Vielleicht zehn verschiedene Titel? Dann versuchen sie einmal heraus zu finden, an welchen Häusern, Wohnungen, kommerziellen Bauten und Ländereien sie beteiligt sind. 100? 1000?

Immobilienderivate – Strohfeuer oder echte Alternative? Das nächste Schweizer Immobiliengespräch findet statt am 12. September 2007 um 17 Uhr im Restaurant Au Premier im Zürcher HB. Neue Investmentvehikel werden auch in der Immobilienwirtschaft immer populärer. Wohinführt dieser Weg? Weiss der Investor eigentlich, was er kauft? Wie gut sind die Benchmarks?

Interessante Überlegungen finden sie im Immobilienbrief. Und Trends – langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt – wo wird bis hinaus auf 33 Jahre die Nachfrage gross sein. Aber sich nicht verleiten lassen. Hier geht es um eine Gesamtmarkt-Studie alleine im Bereich Mietwohnungen. Gezielt einzeln auswählen ist auch im Immobiliensektor erfolgversprechender, als auf einen Index zu setzten. Der Index ist der Durchschnitt! Geben sie sich mit dem Durchschnitt zufrieden?

Manchmal ist es aber von Vorteil, auf einen Index zu setzen. Kennen sie jedes Land, jede Grossstadt – und was soll man hier nun bitte kaufen? Der IPd-Index hilft weiter.

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Immobrief

Lyon

… in Lyon stiegen die Mieten im ersten Quartal 2007 um 14,3 Prozent. Es muss ja nicht gleich dieses Mietobjekt sein und mit Derivativen könn(t)en sie auch mit kleineren Summen spekulieren

Schweizer Immobilienbrief. Nr. 27


«Das Geld liegt buchstäblich auf der Strasse» – aber der richtige Sektor ist wichtig und entscheidend, wo, wie, bei wem und wann man investiert.

Logistikimmobilien muss man haben. Der Artikel überzeugt und für Interessierte wird auch eine Veranstaltung weiterhelfen. Dieser Sektor wird garantiert eine Zukunft haben – aber die Mithilfe eines Fachmanns ist wichtig, denn es gibt verschiedene Möglichkeiten in diesen Sektor zu investieren. Über Immobilien, Beteiligungen oder direkt über Logistikfirmen.

Es gibt auch Investments in den Logistikbereich, bei denen ich Bedenken habe. Ob der Kauf der New Yorker Derivatebörse International Securities Exchange (ISE) erfolgreich wird, zeigt erst die Zukunft. Bei einer allfälligen Börsenkorrektur oder gar einem Börsencrash dürfte der Handel mit derivativen Produkten stark einbrechen. Logistik ist nicht immer ganz einfach.

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Immobrief

Schweizer Immobilienbrief Nr. 26


Demografie – globale Stagnation – andere Unterhaltungsarten! Sind die Amerikaner allenfalls weitsichtiger.

Die Demografie ändert ständig. Und sie ist auch im Zusammenhang mit Immobilien wichtig. Nur werden wir meistens erst 100 Jahre später schlauer, statt dass wir versuchen 100 Jahre in die Zukunft zu blicken. Der Immobilienbrief beschreibt die globale Stagnation ab 2100.

Was in 100 Jahren ist, interessiert meist niemanden. Beachten sie aber dass bei Häusern 100 Jahre relativ schnell vorüber sind. Ein kleines Beispiel, das nicht aus der Luft gegriffen ist? Vor 36 Jahren wurden in Bern West innert weniger Tage 140 Wohnungen im Baurecht (in Deutschland Erbbaurecht) verkauft. Einige dürften vererbt worden sein und viele werden in den nächsten 30 Jahren noch folgen. Zwei Drittel der Gesamtnutzungsdauer des Bodens sind dann abgelaufen und die meisten werden noch einmal dreissig Jahre warten, bis sie sich mit dem Heimfall und der Entschädigung von Immobilien auseinander setzen werden.

Vielleicht sind uns die Amerikaner etwas voraus. Die bauen Häuser, die man auf dem Sattelschlepper zügeln kann. Wenn es einem nicht mehr gefällt, so lässt man das Haus an einen andern Standort transportieren. Aber das ist auch keine Lösung, denn die meisten amerikanischen Einfamilienhäuser sind nicht im gleichen Qualitätsmassstab, wie in der Schweiz gebaut. Mehr als drei Transporte dürften solche Häuser nicht aushalten – geschweige denn, dass sie 100 Jahre alt werden. Gerade im Einfamilienhaus-Sektor ist das in der Schweiz keine Besonderheit.

Urban Entertainment Center werden keine 100 Jahre auf die gleiche Art genutzt, wie sie erbaut wurden. Das Einkaufszenter ist vorbei, das Einkaufsland hat trotz Um- und Ausbau nur Einkaufs-Möglichkeiten zu bieten. Sie können Einkauf auch mit Shoppy ersetzen. Dann wird ihnen klar, welchen Einkaufsmeilen in der Schweiz das Wasser abgelaufen werden dürfte. Einkaufsstädte sind heute gefragt.

Wissen sie, was vor rund einem Drittel-Jahrhundert in Spreitenbach stand? Ein einzlenes Hochhaus und darum herum hat sich eine Quartierstadt gebildet. Wann waren sie das letzte mal mit einem kritischen Blick dort einkaufen? Das sind Veränderungen und diese gilt es im Auge zu behalten, wenn sie Immobilien kaufen – und diese bis zum Verfall behalten möchten. Im West-Side Bern bin ich das erste mal mit einer solchen Problematik konfrontiert worden. Nicht dass die Liegenschaft mir gehörte, aber wir hätten sie geschenkt erhalten, wenn wir die Umnutzungskosten getragen hätten. Unser Dancing, unsere Disco ist ist dem Strassenbau gewichen und jedesmal, wenn ich durch den Autobahntunnel fahre, denke ich nach, was geworden wäre, wenn wir die Stützmauer gegen den Tunnel, weitere Investitionen und …

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Immobrief

Sonnenpyramide von Teothiuacan

… auch in Amerika wurde dauerhaft gebaut, aber bei einer Investition geht es darum, wie lange will/kann man selbst von der eigenen Immobilie profitieren – Teothiuacan in Mexiko – nur die Berge sind höher und trotz gelegentlicher Eruptionen dauerhafter «gebaut» … mehr Vergängliches und Unvergängliches bei Visipix.

Schweizer Immobilienbrief Nr. 25


Was ist vom Schweizer Immobilienmarkt zu erwarten? Haben Immobilien-Beteiligungen eher Aktien- oder Immobilien-Charakter?

Im Vorwort und ab Seite 7 finden sie im neuen Immobilienbrief interessante Überlegungen, wo sich der heutige Immobilienmarkt befindet dürfte und wie er sich in Zukunft ändern könnte.

Es wird die Frage aufgeworfen, ob Immobilien-Beteiligungen (Wertschriften) eher Aktien-Charakter oder Immobilien-Charakter haben. Die Antwort können wir ihnen nicht abnehmen, jeder muss sie für sich definieren. Zusammen mit ihrem Vermögensverwalter können sie über Fragen diskutieren, wie zum Beispiel:

  • Wie hoch ist die Grössenordnung und das Verhältnis von Immobilien und Wertschriften (besonders Aktien und ähnliche Anlageinstrumente)?
  • Werden diese Immobilien selbst benützt?
  • Wo befinden sich die Immobilien – Ort, Lage, Mangel oder Überschuss an ähnlichen Objekten?
  • Handelt es sich um Einfamilienhäuser, Mehfamilienhäuser, Ferienwohnung, Gewerbe- oder Fabrikliegenschaften …?
  • Wie gross ist die fianzielle Belastung der Immobilien?
  • Handelt es sich um Rendite- oder Liebhaberobjekte?
  • Sind grosse Renovationen fällig?

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Immobrief

Immobilie oder Telefonaktie

… ist das jetzt eine Immobilie oder eine Telefonaktie oder …

Schweizer Immobilienbrief Nr. 24


Hedge-Fonds übernehmen kriselnde US-Immobilien und Zwillingsintiative im Immobilienbereich geplant.

Lesen sie im 24. Schweizer Immobilien-Brief was Remi Buchschacher Interessantes über die Hedge-Fondsbranche in den USA zu berichten weiss. Die Indexe in den Vereinigten Staaten sind nicht gerade berauschend und beim zweiten und vierten Chart ist keine Besserung in Sicht.

Um Ausgaben (Liquiditätswirksam) und Aufwand (Kostenwirksam) geht es auch bei der Zwillingsinitiative (ab Seite 8) – um den Eigenmietwert. Mein betriebswirtschaftliches Verständnis und das ist beileibe nicht das aller Wenigste, kann dem Eigenmietwert nicht viel Positives abgewinnen. Das eingesparte Geld, das ein Hausbesitzer (vielleicht) mehr hat, als ein Mieter, wird irgendwann wieder in den Wirtschaftskreislauf gesteckt. Vereinfacht ausgedrückt ist der Eigenmietwert nichts anderes als eine negative Subvention.

Das sollen bitte nur «Otto-Normal-Verbraucher» lesen, die andern haben mit Immobilien-Gesellschaften andere Möglichkeiten. Die Frage ist dann halt, was ist der normale Verbrauch? 13,9 Liter verbraucht das Autofahren der Zukunft, gemäss einer bayrischen Motorwagen Manufaktur. Alles eine Frage der Sichtweise – manchmal auch der Zeit. Obige Feststellung stand nicht in einer Werbebroschüre Mitte letzten Jahrhunderts. Am Autosalon wurde die mir überreicht – in perfektem Hochdeutsch. Meine französische Anfrage (immerhin im Kanton Genève) wurde nicht so recht verstanden. Wie bei den Steuern, alles Ansichtssache, auf welcher Seite man steht. Der BMW-Sauber (siehe unten stehenden Beitrag) verbraucht 70 Liter auf 100 km. Effektiv gesehen viel, aber relativ zur Leistung gesehen wesentlich weniger als das Auto der Zukunft.

Was bringt uns wohl die Zukunft in Sachen Steuern …

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Immobrief

US Immobilie der Zukunft

… vielleicht die US Immobilie der Zukunft … weitere Eindrücke der USA bei Visipix … und auf der gleichen Seite finden sie auch noch einen …

Gorilla hat ne Villa im Zoo

… von der anderen Seite. Mein Gorilla hat ne Villa im Zoo … ob der auch einen Eigenmietwert deklarieren muss … und welche Seite hat den grösseren Spass?

Schweizer Immobilienbrief Nr. 23


Shanghai, RE/MAX, Kräuter und der 2. März – rund um Immobilien, fast ein Gespräch

Waren sie schon einmal in Shanghai? Wenn nein, schauen sie sich doch einmal die Skyline auf Seite 2 an. Fantastisch! Es gibt einige Sachen, die mich zeitlebens begeistert haben. Hochhäuser, Ballons, Kräuter und noch einige andere Sachen. Wenn sie schon mal in Shanghai waren, erkennen sie die Silhouette wieder. Ich nicht.

1983 als China 200 Städte zur freien Besichtigung durch Touristen freigab, habe ich mich einige Tage in Shanghai aufgehalten. Diese Stadt war damals viel kleiner und doch haben sie überall gebaut – Gerüste aus Bambus. Das hat mir imponiert. Weniger, dass meine lokale Führerin mich in eine regierungskonforme kommunistische Wohnung in ein Hochhaus führen wollte. Hochhäuser kannte ich und über den Kommunismus habe ich sehr viel gewusst. Aber einen echten chinesischen Teppich wollte ich mir kaufen. Die Dame der kommunistischen Partei hatte erst Musikgehör, als sie begriff, dass ich bereit war, den Lohn von zwei Jahren eines chinesischen Arbeiters für einen Seidenteppich auszugeben. Heute wollen die Chinesen mehr Devisen sehen, bis sie beruhigt sind. Heute müsste man chinesische Immobilien kaufen und nicht nur Teppiche. Aber dies nur in Ballungszentren. Der durchschnittliche Chinese verdient noch heute keine CHF 2000 – im Jahr!

Die Auswahl in China ist nicht einfach. Ob Immobilie heute, oder Teppich damals. Aber beides kann sich lohnen. Ich habe weit über hundert Teppiche angeschaut und einen mit einem persischen Muster gekauft. Das hat man damals in der Schweiz noch nicht gekannt. Ein herrlicher Teppich, eine echte Wertanlage. Diese Woche hat Bali der afrikanische Hund herrlich in unserem Wohnzimmer darauf geschlafen. Genau genommen wäre der Hundeteppich neben an gelegen – ein Gebetsteppich, der Jahrzehnte als Liegestelle für Neufundländer diente. Dieser Teppich wurde restauriert, denn er hatte es nötig und gleichzeitig wurde der Seidenteppich begutachtet – vom Iraner aus Tabriz. Es scheint sich aus zu zahlen, ein Auge für Investitionen zu haben, die zur Zeit noch nicht von allen gekauft werden. Es ist wie bei Aktien. Wie bei der Dame, der ich heute «schonend» beigebracht habe, dass sie, abzüglich meine Kosten, etwas über 40% Performance hatte. Glück und Aktien aus China gehören dazu – die haben ja auch das Jahr des SchweinesCrash hin oder her.

Der Transport hat rund die Hälfte des Teppichs gekostet und es wird niemanden erstaunen, dass über 90 Prozent die Italienier kassiert haben. Das ist «verständlich», wenn man schaut, dass der Transport von Genua in die Schweiz mehr als 10 mal solange gedauert hat, wie derjenige aus China bis in die italienische Hafenstadt. Das ist leider kein Witz, sondern europäische Realität. Ein Glück, dass man chinesische Immobilien nicht verschiffen kann.

Lassen sie mir doch meinen Sarkasmus – zumindest heute am 2. März – Pius der SiebteMichail GorbatschowUschi GlasRory Gallagherder FinanzbloggerJon Bon Jovi und Daniel Craig (007) haben diese verbindende Gemeinsamkeit und alle sind (waren) vermutlich Besitzer einer Immobilie, wo sie sich wohlfühlen.

Ein Haus sein Eigen zu nennen macht Spass und zu dem hat vermutlich RE/MAX schon einigen verholfen. Teddy Keifer (ab Seite 7 im Immobilienbrief) hat vermutlich schon viele Schweizer mit diesem Traum beglückt. RE/MAX hat rund 120 000 Agenten, die Häuser vermitteln – so viele Einwohner hat in etwa die Stadt Bern. Ich kenne einige wenige davon und stehe nicht auf deren Lohnliste. Als unabhängiger Vermögensverwalter mit recht umfassenden Immobilienkenntnissen scheue ich mich aber nicht, zusammen mit Kunden und RE/MAX zu verhandeln – es werden alle etwas davon haben.

RE/MAX hat ein unverkennbares Signet – der Ballon. Der Wiedererkennungswert ist genial. Sind sie schon einmal Ballon gefahren? Herrlich. Wir haben zum Abschluss unseres Hausbaus die beiden Architekten und den Gestalter der Umgebung zu einem Flug mit einem ehemaligen Schweizer Meister eingeladen. Ein unvergessliches Erlebnis. Vor allem, wenn es an einer Meisterschaft mit stürmischem Ostwind statt findet. Die Landung war hart und 35 Meter lang. Kein Kraut hat dem Korb getrotzt und gerade Kräuter sind es, die manche Immobilie so lebenswert machen, im Garten oder auf dem Balkon. Über chinesische Immobilien lesen sie im Immobilienbrief, über chinesische Kräuter später einmal im Finanzblog. Viel Erfolg beim Geldverdienen … und die Augen offen halten, es kann sich lohnen.

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ballon

… übrigens, Autos können auch faszinieren … lesen sie in 10 Tagen mehr – oder scrollen sie einfach nach unten …

Schweizer Immobilienbrief Nr. 22


Wo soll man im Immobiliensektor investieren? Die Auswirkungen des Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) lassen sich noch nicht genau überblicken und Einfamilienhäuser werden immer teuerer.

Über das KAG (hier die «Botschaft») wird am 10. Mai beim 6. Immobilinegespräch gessprochen. Lassen sie sich überraschen und melden sie sich an.

Auf Seite zwei lesen sie über die Einfamilienhäuser, die teurer geworden sind. Interessieren dürften vor allem Investoren die Bewegungen bei Renditeobjekten – Seite drei .

Jean-Pierre Roth: «Zinsanpassung ist zur Zeit nicht nötig». Lesen sie ab Seite sechs, warum die Schweiz. Nationalbank die Immobilienmärkte mit besonderem Interesse verfolgt. Wenn sie mehr darüber wissen möchten – Notenbankpolitik und Immobilienmarkterwartungen – Referat von Jean-Pierre Roth. Präsident des Direktoriums der Schweizerischen Nationalbank 8. Internationales Symposium der «Group of Fifteen», Technopark Zürich Donnerstag, 1. Februar 2007

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Immobrief

Jean-Pierre Roth SNB

… Jean-Pierre Roth (Foto sml) in einem der schönsten Häuser von Langenthal. Dieses Haus wurde einige Monate später gebaut als geplant. Die gleichen Architekten haben dann in diesen eigentlich verplanten Monaten unser Haus geplanen und den Bau begleitet. Und wer unser Einfamilienhaus kennt, weiss, dass alle Beteiligten mit Sicherheit etwas von Immobilien verstehen …

… noch einen guten Rat. Wenn sie ein Haus bauen, schauen sie, dass der Architekt resp. Bauherr ihr Freund und nicht ihr Feind wird – es hat für beide Seiten etwas mit der langfristigen Rendite zu tun. Garantiert – eben ohne auf Garantien zurück greifen zu müssen …

Schweizer Immobilienbrief Nr. 21


Als Anleger oder Investor schadet es nicht, wenn man eine etwas unterschiedliche Denkweise zwischen Aktien und Immobilien hat.

Einige Vermögensverwalter haben mit Immobilien einen gedanklichen Vorteil. Es ist eine Investition, die man via Wertpapiere tätigen oder über den tatsächlichen Besitz erreichen kann. Wir handeln mit Wertpapieren und wir beraten bei Kauf und Verkauf von Immobilien – unabhängig mit dem Kunden zusammen. Und unter Einbezug von Spezialisten, wie zum Beispiel Immobilien-Maklern und Banken. Und wir denken wie der Kunde.

Neu gibt es das «börsenöffentlich zugängliche Geschäftsimmobilien- Segments», das ergänzend (oder als Alternative) zu Immobilien-Aktien und Immobilien-Funds eingesetzt werden kann. Lesen sie über den Rüd-Blass Immobilienfonds-Index und das Pendant zu den Aktien, der Wupix-A. Es werden dort Renditen bekannt gegeben, was wir im Finanzblog nie machen. Und Augenzwinkern und Schmunzeln sieht man via Tastatur nicht. Keine Renditen angeben, weil man diese in Zukunft nicht garantieren oder erhoffen kann. Vielleicht sind sie sogar noch höher – aber das richtige Timing ist wichtig (Seite 3 unten).

Der Management-Vertrag (Seite 8) als Alternative zum Pachtvertrag. Vermutlich sind einige Wirte und Hoteliers froh, wenn sie dieses Instrument kennen lernen. Für manche ist es zu spät, weil ein Pachtvertrag über 20, 25 Jahre nie eine Garantie enthält, enthalten kann. Was bleibt ist der Standort. Das Management kann man wechseln – vorausgesetzt man hat für beide den richtigen Vertrag gewählt.

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Immobrief

Schweizer Immobilienbrief Nr. 20


In Immobilien investieren und die richtige Richtung einschlagen.

«Eine Investmentstrategie ist wie eine Strassenkarte. Sie sagt Investoren, wo es lang geht, insbesondere wenn sie sich auf fremdem Terrain befinden. Normaler- weise gibt es unterschiedliche Wege, die alle zum gewählten Ziel führen. Wenn die Richtung stimmt und der Investor auf Orientierungspunkte achtet, kommt er, selbst wenn er ein paar Mal falsch abbiegt, ans Ziel. Einen Investment-Kurs zu halten kann schwierig sein, wenn der Transaktionsfluss hoch ist und die Gelegen- heiten sich in Licht- geschwindigkeit bewegen, wie es heute in der Immobilienbranche der Fall ist.»

«Für Investoren in Gewerbeimmobilien bricht eine neue Ära an.» Vor rund einem Jahr haben wir im Finanzblog die Espace Real Estate als Preisgewinnerin des letzten Swiss Equity otcdays erwähnt. Eigentlich schade, wir hätten damals grössere Tranchen kaufen sollen. Nicht nur die Liegenschaften der Schaffner gingen an einen Finanzinvestor – es dürften in der nächsten Zeit einige Konzerne ihre Immobilien «auslagern».

Übrigens, die Schaffner GV findet heute statt und der otcday morgen. Vielleicht suchen sie zusätzlich zum Immobilienbrief über das d4center Informationen auf einen Klick.

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Schweizer Immobilienbrief 19 – 19. Tag – Spanien


Spanien – das kommt mir so Spanisch vor. Zumindest dürfte das schon mancher gesagt haben, der sich blind auf spanische Immobilien eingelassen hat.

Stephan Marti-Landolt: Immobilien gehören in jedes Portefeuille – wieso, lesen sie im Leitartikel der Schweizer Immobiliengespräche. Wer eigene Immobilien hat, braucht allenfalls in diesem Segment keine Wertpapiere mehr – ein Klumpenrisiko könnte entstehen …

Ferdinand Magellan: … und einige haben in Spanien ein solches Klumpenrisiko mit den Immobilien. Wer hat vor einigen Jahren schon gewusst, was der Ferienverein ist und wer dahinter steckt. Kuoni wird also keine Klage erheben, denn hier liefen die Hotels nicht nach Plan. Erstaunt?

sml: Nein. Echt spanische Haltung – schnell einen günstigen Coup landen und der liebe Grössenwahn. Die Darlehen an diesen Verein, die ich in Steuererklärungen eintragen musste, beliefen sich auf ganz kleine 4-stellige Werte. In unserer Branche ein Klacks. Aber als ich sie mit der Bewertung Null eingereicht habe, hat der Besitzer doch geschluckt. «Meinst du?» Er hätte damals aussteigen sollen als er sagte: «Itz spinnt dr Willu!»

Ferdinand: Auf den Bauch hören, die Vorlieben ja nicht überschätzen. Und das zweite, das in einem Portfolio berücksichtigt werden sollte, ist der Obligationenanteil, falls man auch eine Hypothek sein eigen nennt. Allenfalls aus Liquiditätsgründen oder mit sehr unterschiedlichen Laufzeiten, sonst bezahlt man nur Marge. Und in Spanien haben einige Häuser eine riesige Marge. Was heisst eigentlich der im Brief erwähnte Wupix, ist das ein Berg?

sml: Das ist der Index der Immobilienindex Wüest & Partner. Wenn ab dem Startdatum 3.1.97 verglichen wird, ist er sehr aussagekräftig – und einiges spricht auch für Aktien. Noch einige kleine Änderungen und der Index wäre tatsächlich brauchbar. Die Bauart der Software ist wie in Spanien. Sie lässt zu wünschen übrig. Aber alles ist ja vorhanden – beim Index die Einzeldaten, beim Bau alles Material (oder fast alles) – und mit etwas Geschick kann man sich selbst das Benötige erstellen.

Ferdinand: Den Facility Manager – Best in Class – ab Seite 9 kann man in Spanien suchen. Dort wird nicht wie im Artikel folgerichtig optimiert, sondern maximiert oder minimiert. Je nachdem, auf welcher Seite man steht. Das bekannteste Wort heisst ja «Mañana», was soviel bedeutet wie «sehr wahrscheinlich nie».

sml: Aber die schönsten und preiswertesten Häuser gibt es auch in Spanien. Man muss nur die Nase dazu haben und früher wissen oder ahnen, wo die Lage gut ist. Oder wissen, wie man Software gezielt einsetzen kann. GIS-Daten. Hier eine gute Übersicht, wie Geo-Informations-Systeme anhand der Stadt Solothurn funktionieren.

Ferdinand: Den Marti dort kennst du auch und interessant, was der andere jetzt machen wird – Endoxon verkauft an Google. Meiner Meinung nach müsste der Verkaufspreis sehr hoch sein, denn bei GEO-Daten liegt die Zukunft für die Verkaufswelt. Die wissen zum Teil mehr über deine Vorlieben, als du selbst …

sml: … nur wenn man die Daten richtig erfasst hat. Ein zukünftiges Multi-Milliarden-Geschäft. Da erstaunen die Mieten, die in Bern gegenüber Basel und Zürich (Seite 10) zurückgingen nicht – vielleicht hat man ja die Zinsschwankungen schneller weitergegeben? Informiert sein ist alles.

Ferdinand: Wer in Valencia noch nicht investiert hat, kommt vermutlich zu spät. Haben sie das richtige Valencia gewählt – die dritt grösste Stadt Spaniens. Die Euro 08 Container-Show wird dort vielleicht zum Start des America’s Cup aufgestellt. Auch so eine Art Häuser. Zumindest gab es bei der Fussball WM06 – ein Teil von dem was wir suchen – noch keine Torkameras, die alles aufzeichnen werden.

sml: Gibt es in andern Sportarten eigentlich schon Kameras, die den Standort festhalten, also distanzbasiert messen und nicht die Geschwindigkeit, die Zeit festhalten?

Ferdinand: Wenn Politik eine Sportart ist, dann ja – aber genau betrachten können sie das nur in der Printausgabe. Nicht vergessen, der Standort ist bei Immobilien wichtig – so und jetzt solltest du langsam zum Immobilienschreiber …

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Immobrief

… weiter zum Adventskalender mit dem höchsten Berg von Spanien und zur Bolsa de Madrid

Porto Mogan

Schweiz. Immobilienbrief 18 – 4. Tag – Tschechien


Adventskalender, Finanzkalender, Immobilienkalender – lasst euch nicht beirren, Ferdinand Magellan segelt mit uns weiter.

Magellan: Tschechien – das Alphabet ist manchmal Glückssache …

Stephan Marti-Landolt: … das Weihnachtsalphabet oder das Weihnachtsalfabet oder gar das für Ostern auf Seite 38 resp. 42 von Rippenschneider oder gar einen Adventskalender basteln. Tschechien heisst Česká republika und bei Sonderzeichen ist eh die Frage ob die am Schluss kommen und sonst nehmen wir halt, damit die Reihenfolge stimmt Czech Republic

Ferdinand: … und ich heisse ja eigentlich Fernão de Magalhães …

sml: … und Schriftsätze haben so ihre Tücken, wenn man sie kopiert, das sind eben sogenannte Glaubenssachen

Ferdinand: … auf diese kommst du heute noch einmal bei libref zu sprechen, eine kleine Warnung, wie sie auch im Immobilienbrief über offene Fonds zu finden ist, oder noch schöner in der Wirtschaftswoche: «Eine echte Risikobegrenzung leistet nur ein kleiner Teil des Derivate-Markts, der Großteil ist pure Spekulation», sagt Eberhardt Unger, Chefvolkswirt von Fairesearch in Frankfurt.» Und in der Immobilienbranche gibt es auch immer mehr derivative Produkte … und wie in Lenzburg, Schlösser …

sml: … und solche gibt es auch in Tschechien, kleine, grosse, herrliche, fast zerfallene … Der Reiz eines zu kaufen ist gross. CHF 600 000 für ein Schloss mit 60 Zimmern und Restaurant in Frankreich hätte ich vielleicht einmal bezahlen sollen – können war eine ganz andere Frage. Wenn sie für den Unterhalt nicht fast unbeschränkt Geld zur Verfügung haben, schadet ein handwerkliches Geschick sicher nicht.

Ferdinand: Zu unseren Zeiten war das anders. Man hatte billige Arbeitskräfte und Sklaven. Aber für die meisten blieb ein Schloss nur ein Traum. Und dann ist da noch etwas. Heute lebt sich in einem kleinen Haus oder sogar einer Mietwohnung angenehmer. Warme Räume, warmes Wasser, duschen, baden und dann noch Toilette mit einer Spülung – so gesehen hat heute jeder ein kleines Schloss. Einen Film vonTschechien haben wir ja schon einmal verlinkt und wer noch viele Bilder anschauen will, hier zum Beispiel aus Ausschnitt aus Südmähren

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Immobrief

Schloss

… in Tschechien gibt es ganz unterschiedliche Schlösser. Auf dieses, besonders, was sich hinter der weissen Wand versteckt kommen wir auch noch einmal im Blog zurück – beim Thema Wein …

Spielzeugschloss

… weiter zum Adventskalender und zur Prager Börse PX – PSE

Schweizer Immobilienbrief Nr. 17


Gefragt ist schlussendlich immer der Kundennutzen

Das Facility Management gehört definitiv nicht zu den exakten Wissenschaften. Das ist das Fazit, welches aus dem vierten Schweizer Immobiliengespräch gezogen werden kann (Seite 1).

Glücklich kann sich nennen, wer vor 25 Jahren seine Wohnung am Genfersee gekauft hat (Seite 2) und wenn man die Grafik am Schluss des Immobilienbriefes ansieht, dürften nebst Wohnungen aus Basel auch die in Bern sehr attraktiv sein. Ein Eigenheim als Inflationsschutz dürfte nebst Aktien eine gute Lösung sein. Voraus gesetzt, man hat richtig ausgelesen und liegt mit der Wertsteigerung über der Inflation, denn spätestens seit dem Nobelpreis von Edmund Phelps wissen wir, dass Inflation kein Wachstum schafft – es wird eigentlich nur alles teurer. Sparen ist angesagt – mit einer langfristigen Performance, die über der Inflation liegt.

Dies gilt nicht nur für Einzelpersonen, sondern auch für institutionelle Anleger. Hier lösen Investment Offices passive Verwaltungen ab (Seite 6). Aber aufgepasst, was sie bauen oder kaufen möchten. Der Weidenpavillon in Huttwil (Kanton Bern) brauchte eine Überbauungsordnung und einen Gemeindeversammlungsbeschluss. Zudem wurde in der Baubewilligung auf die obligatorische Gebäudeversicherung aufmerksam gemacht. Aber es ist kein Gebäude mehr, da man dieses nicht versichern kann. Der Baurechtsvertrag läuft auch nur 30 Jahre – meistens sind es 99 Jahre.

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Immobrief

Weidenpavillon

… Haus oder nicht Haus – Weidenpavillon in Huttwil – die geschätzte Lebensdauer ist 100 Jahre (Weidenschloss Bremerhaven)

Schweizer Immobilienbrief Nr. 16


Investoren gehen vermehrt wieder grössere Risiken ein.

Kennen sie den Unterschied zwischen einem A-Standort und einem B-Standort einer Immobilie? 1 1/2 Prozent Mehrrendite – für den Standort B. Ja, gelten nun die drei wichtigsten Punkte beim Kauf einer Liegenschaft immer noch? Es sind dies erstens der Standort, zweitens der Standort und drittens der Standort. Es gibt noch viel anderes zu beachten, aber ohne den «richtigen Standort» kommen sie auf keine Rendite und können nicht, oder nur zu einem tiefen Preis verkaufen.

Wenn es nur einen einzigen richtigen Standort gäbe, so müsste in Zürich an der Bahnhofstrasse der Standort von Swarowski und Zigarren Dürr zumindest 100-stöckige Hochhäuser stehen. Aber klicken sie im letzten Link doch einmal auf den Stadtplan – mein Namensvetter bei Endoxon lässt grüssen. Da gibt es nicht nur einen richtigen Standort

Es gibt unzählige gute Standorte. Sie können diese aus dem Blickpunkt des Martischen 6-Ecks betrachten – jeden einzelnen Punkt, nicht nur die Rendite. Lesen sie im neuen Immobilienbrief die Beiträge über Standorte und Risiken. So viel anders sind Liegenschaften und Aktien gar nicht. Und doch gibt es einige Punkte, die man sicherheitshalber intensiver anschaut. An Hand eines Hotels wird dies beschrieben. Mit wenig Fantasie können sie auch ihre private Liegenschaft unter diesen Gesichtspunkten anschauen. Sie müssen nur die Annahme treffen, dass sie dieses Grundstück und das Haus verkaufen möchten. Und hier liegt ein grosser Unterschied. Aktien können sie meist schneller verkaufen.

Es wird auch vom Traumprinzen gewarnt – der kommt meistens nicht. Dafür ist dann eben nach diesem Abschnitt auf Marti + Partner hingewiesen. Unser Netzwerk kann ihnen weiterhelfen.

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Immobrief

3-Sterne-Hotel

… gucken sie beim Hotel-Kauf nicht in die Sterne, die könnten im wahrsten Sinn des Wortes «verzogen» sein. Standort, Finanzen und Marketing sind wichtig, damit die Kunden kommen und nicht enttäuscht werden. Man kann auch Standort-Marketing betreiben. An der Wohn-Raum, der Immobilien-Herbstmesse in Bern wirbt die Zofingen-Regio. Die Region Oberaargau, die je nach Bedürfnis wesentlich mehr zu bieten hätte, schläft. Sie wartet vermutlich auf den Traumprinzen. Oder anders gesagt, Risiko und Rendite können sie abwägen und vielleicht sogar etwas für den richtigen Standort tun. Vielleicht ist der Standort ja «Zwangs gegeben».

Schweizer Immobilienbrief Nr. 15


Von Venedig, Macau, London, Paris, Moskau, Zürich, Genf, Basel und einem Flugplatz wird berichtet – und vielleicht werden Übernachtungen in Bern teurer.

Der European Regional Economic Growth Index von LaSalle hilft vielleicht Bern, dass die Hotelzimmer etwas teurer angesetzt werden können – die Hauptstadt hat 12 Plätze gutgemacht. Aber so teuer wie in Moskau werden sie wohl nicht. Wie in Macau?

Grossen Fluglärm verursachen wird der grösste Flügel auf dem Flugplatz von La Blecherette. Immobilien können vielleicht auch in Lausanne zur Bekanntheit eines Airports führen, wie dies auf verschiedene Arten möglich ist

Wenn sie in Flugplätze oder Hotels investieren wollen, beachten sie zumindest eines. Der Name, die Grösse, die Art der Werbung, die Menge der Sterne oder Fluggesellschaften muss nicht zwangsläufig die Rendite spiegeln. Manche Fluggesellschaften haben drei, zum Teil recht unterschiedliche Abflugbereiche und entsprechend gibt es auch Hotels, die einen Linken und einen rechten Flügel haben, bei denen aber mehr als ein halbes Jahrhundert Baugeschichte dazwischen liegen dürfte. Da war wieder aktives Lernen angesagt – im Prospekt der schöne Teil und zum liegen der alte Teil mit Küchenabluft unter dem Balkon und und und … und kein Musikgehör an der Reception. Hotels kann man auch meiden (wenn man es weiss) und schönere, neuere suchen und anderswo essen oder trinken gehen. Aber nehmen sie sich ja nicht vor, jeden Abend einen andern Drink zu nehmen – sie dürften im 3bicas pup einige Monate verweilen.

Wenn sie Immobilen oder Anteile kaufen und falsch liegen, wird es ärgerlicher und vor allem teuerer. Sie können sich auch zuerst durch uns beraten lassen …

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Immobrief

Terra Nostra links

… wird in Portugals Werbung mit vier Sternen verkauft …

… am Eingang hängen dann nur noch drei …

Terra Nostra rechts

… und mehr als zwei dürfte es für den heutigen Zustand dieses «Traktes» nicht geben – 1930, da muss dies super gewesen sein, tolle Architektur. Schade nur, dass man später diesen Teil vergrössert und vermutlich auch aufgestockt hat. Noch etwas zu Immobilien – das Auge kauft mit – schöne gelbe Farbe ist schnell und günstig angebracht. Aber eben, bei Immobilien auch hinter die Fassade schauen – bei Hotels auf alle Seiten. Und vor allem auf die Aussenseiten, die man hier nicht mal erahnen kann.

Aber etwas muss man dem Hotel zu Gute halten – es ist ein sehr gutes Beispiel als «Gestalter der gebauten Umwelt». Dieser Artikel im Immobilienbrief ist es wert, ganz gelesen zu werden und am Mittwoch schreibe ich über dieses Thema. Über einen Immobilienstandort, der beinahe zur grössten Umweltkatastrophe der Schweiz geführt hätte – alles wurde totgeschwiegen.

Schweizer Immobilienbrief Nr. 14


Der Bauboom herrscht auch in Portugal und auf den Azoren

Derivative sind im 14. Brief das Hauptthema und wer es lieber etwas anschaulicher mag, der schaut sich den Artikel über Sihlcity an.

Schoppingcenters gibt es auch in Portugal, aber nicht ganz auf jeder Insel der Azoren-Gruppe. Wenn, dann haben sie eines gemeinsam: Luxusläden – das sogenannte Nachholbedürfnis. In Zukunft dürfte dies ein Thema in China und in Indien sein. Wer die Rieseneinkaufsläden nicht mag, der schaut sich die Zusammensetzung halt einmal aus der Sicht eines Aktionärs an – und plötzlich sieht man Sachen, die man sonst am einfachsten von den Jugendlichen erfahren kann. Am Abendesse zuhören, wenn die Kinder berichten, was in und out ist.

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Immobrief

Architektur in Portugal

… fast zwei arichtektonische Vexier-Bilder aus Portugal …

Schweizer Immobilienbrief Nr. 13


Der 13. Immobilienbrief bringt nciht Unglück – es sei denn, sie befolgen einige Ratschläge im Zusammenhang mit steigenden Zinsen nicht – oder zu spät.

Derivative Produkte sind immer häufiger im Immobiliensektor anzutreffen. Nicht dass ich diese allgemein nicht anrühre, aber es gilt hier ganz besonders die Emissionsbedingungen zu beachten. Jedes derivative Produkt hat einen Haken und es gilt diesen oder diese heraus zu finden und fest zu stellen, ob man diese für die persönlichen Bedürfnisse akzeptieren kann. Wesentlich einfacher ist es, kleine feine Immobilienfirmen oder -Fonds zu finden. Das schöne an diesen ist, dass die meisten Fonds- und Derivativ-Produkt-Anbieter diese meiden, weil sie zu klein sind. Wenn sie solche Anlagen einmal verkaufen wollen oder müssen, ist damit zu rechnen, dass es tage- gar wochenlang geht, bis man einen Käufer gefunden hat. Es sei denn, sie geben einen «bestens Auftrag». «Höchstmöglich» muss aber richtig interpretiert werden. Wenn kein Käufermarkt vorhanden sind, kann dies ein ganz tiefer Kurs sein, vielleicht gar eine «Abstauberlimite» die zum Zug kommt.

Auf Seite 9 wird die Intershop vorgestellt. Und wenn sie Seite 8 unten anschauen und den Spruch beherzigen, schauen sie vielleicht auch die beiden Firmen Interroll und Intersport wieder einmal an.

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Schweizer Immobilienbrief Nr. 12 und CASHdaily


CASHdaily und die Schweizer Immobiliengespräche ergänzen sich vortrefflich. CASHdaily ab heute – die Gespräche ab Januar 2007

Meine Facilty Managerin kurvt zur Zeit mit dem Staubsauger um die Kabelschlacht im Wohnzimmer. Dort fand vor knapp einer Woche eine Blogschulung statt. Meine FM hat mich letzten Monat gefragt, was das eigentlich genau bedeute «Facility Management». Vom Krims Krams Aufräumer, dem Hauswart, geht das Verständnis bis zum Master of Science der Uni Krems. Auf Deutsch heisst der Ausdruck Anlagenmanagement und im Gegensatz dazu arbeite ich im Anlagemanagement . Wenn sie an jenem mit drei «nnn» interessiert sind rufen sie mich an und wenn sie mehr über vier «nnnn» lernen wollen, melden sie sich zum Seminar an. Übrigens, ein FM ist auch für die Kabel zuständig – aber das muss ich selbst machen.

Lower Manhatten wird fünf Jahre nach 9/11 aus einer ganz anderen Perspektive als dies in den nächsten Tagen der Fall sein wird.

Ein grosses Immobilienportfolio kommt auf den Markt – ThyssenKrupp verkauft seine Immobilien. Vielleicht nicht für jeden Anleger geeignet, aber einmal eine ganz andere Immobilie.

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Immobrief

Wenn sie ausserhalb des Immobilienmarktes informiert sein möchten, können sie das heute mit CASHdaily – wie der Immobilienbrief und der Finanzblog ein Gratisprodukt, aber nicht vergebens. Die Konkurrenz berichtet – schnell wie immer natürlich aus dem Kanton Bern – bisher ist bei GoogleNews erst ein einziger Beitrag zu finden (von jenen, die die Zeitung gesehen haben).

Auf Seite 13 befindet sich z.B. ein Beitrag über die Hybrid-Autos, die in der Schweiz angeboten werden und vermutlich ziehen ich und du jetzt sogar das Zürcher-Tram vor. Oder gar in einem Jahr den Doppelgelenk-Trolleybus nicht nur als Gast von Genf – produziert im Espace Mitteland.

Ein schlauer Fuchs will, dass auch doppelt so grosse Trams nur in Zürich eingesetzt werden. Bern soll keines erhalten, die ja nur gebaut wurden, damit grosse Schnauzen darin Platz finden. Diesen Zwischeneinschub finden sie übrigens nicht im CASHdaily, aber sonst eine Fülle von Informationen. Cash hat ein Konzept, das gefällt – herzliche Gratulation. Und wenn sie zu einem Artikel mehr wissen wollen, ist die schnellste Art immer noch: www.borsalino.ch und dann oben rechts z.B. Sanofi eingeben, den Titel anwählen und die ausführlichen News lesen. Sie können dies aktuell auch mit Schaffner machen und überlegen ob Fritz im Mittelland bleibt und ähnliche Kunden haben wird. Vielleicht weiss dann heute schon mehr.

Schweizerischer Immobilienbrief Nr. 11


Die Schweiz im Ausverkauf. Das Wankdorf-Center ging nach Deutschland. Was folgt als nächstes?

«Wankdorf-Center läuft gut und wird trotzdem verkauft pd.

Die Berner Nationalstadion AG sowie das Shoppingcenter Wankdorf-Center sind mit dem ersten Betriebsjahr im 350-Millionen-Bau zufrieden. Das Shoppingcenter im Wankdorf-Mantel lockte mit seinen rund 30 Geschäften und Restaurants täglich 8300 Kunden an, die im ersten Betriebsjahr 110 Millionen Franken ausgegeben haben. Hauptmieter Coop zog eine „durchaus positive Bilanz“ …

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Immobrief

Ruine

… viele Schweizer suchen lieber solche Objekte zu kaufen, statt Perlen in der Schweiz zu suchen. Na ja, das Wetter ist hier schon angenehmer und es gibt seltener ein Feuchtigkeitspaket. Mit dieser Live-Wortwahl macht das Schweizer Fernsehen uns Bloggern beinahe Konkurrenz, aber so genau nehmen sie es nicht immer.

Beim KKL – Kultur- und Kongresszentrum Luzern, einer der schönsten Bauten der Schweiz, der hoffentlich nicht an Ausländer verkauft wird, zeigt das Fernsehen ja auch Bilder wie die Gäste in saloppen Jupes, Jeans und kurzen Hemden ein Konzert besuchen. Sie haben die Hauptprobe gefilmt! Gestern ist uns nur die Presse aufgefallen – die Journalisten der Kleider wegen. Wie an einem Analytiker-Treffen der Rest – schwarz. Am modernsten wohl Christoph Eschenbach vom Philadelphia Orchestra. Schön, akustisch gibt es nicht zu rütteln, der Dirigent ist eigenwillig, fast einem Schauspieler gleich. Manchmal befällt einem das Gefühl das das knapp 100-köpfige Orchester auch ohne Chef spielen könnte. Falls sie Lust haben, müssen sie die Kritiken selbst verfolgen – nicht ganz so einfach zu finden, aber manchmal ganz amüsant.

Danke an alle die zum Gelingen dieses Abends beigetragen haben und die kurze Diskussion mit «Kennern» des Lucerne Festival und hier wären wir bei den Finanzen und fast an der Börse angelangt.

Und übrigens, es gibt noch ein zweites KKL mit einem imposanten Bau das wir besser auch nicht an Ausländer verkaufen. Lieber noch einige ganz schöne Gebäude mehr vom Franzosen Jean Nouvel bauen.

Wer noch etwas moderne klassische Musik im echt familiären Umfeld mag …